Réparation des vices cachés par un tiers

23.02.2023

La réparation par un tiers du vice caché affectant la chose vendue ne supprime pas l’action estimatoire de l’acquéreur. Tel est le principe énoncé par la Cour de cassation dans une affaire qui concernait la vente d’un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Lors des travaux de rénovation par l’acquéreur, avait été constatée la présence d’insectes xylophages qui avaient considérablement fragilisé certains planchers de l’appartement. S’estimant lésé, l’acquéreur a assigné le vendeur en restitution partielle du prix de vente et en versement de diverses indemnités (perte de jouissance, frais exposés, remboursement d’appels de charges…). Le vendeur a alors appelé en garantie le syndic qu’il tenait pour responsable des désordres, puisque ce dernier avait été informé, plusieurs années avant la vente, de la nécessité de réaliser des travaux. Ledit syndic est finalement intervenu et a pris à sa charge la remise en état de la structure bois de l’immeuble.

Dans ce contexte, la troisième chambre civile rappelle que l'acquéreur, qui a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché – à savoir rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou conserver la chose moyennant réduction du prix (action estimatoire) -, peut accepter que celui-ci procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l'équilibre contractuel voulu par les parties. La Cour souligne toutefois que cette solution « ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n'ayant pas d'incidence sur les rapports contractuels entre l'acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l'action estimatoire permettant à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice ».

Civ. 3^e, 8 févr. 2023, n° 22-10.743