Les propriétaires d’un immeuble non loué car inhabitable peuvent déduire leurs charges foncières

31.01.2022

Les propriétaires d’un immeuble qui ne peut pas être loué en raison des malfaçons l’affectant, malgré les diligences effectuées, ne sont pas considérés comme s’en étant réservé la jouissance. Ils peuvent donc déduire les charges y afférentes de leurs revenus fonciers.

Un couple acquiert en 2006 un appartement en état futur d’achèvement dans une résidence de tourisme située dans une station de ski. Ce bien est offert à la location entre 2006 et 2009. La résidence est fermée en 2009, par décision collective des copropriétaires, en raison des dangers qu’elle présente pour ses occupants tenant notamment à la sécurité hivernale, au défaut de stabilité du talus arrière et à des malfaçons affectant la solidité des balcons. Les contribuables déduisent de leurs revenus fonciers les charges, intérêts d’emprunt et frais de gestion compris, afférentes à cet appartement au titre des années 2012 à 2014. L’administration fiscale remet en cause cette déduction au motif que l’appartement n’a pas produit de revenus au titre de ces années et que les contribuables doivent être considérés comme s’en étant réservé la jouissance.

Contrairement aux premiers juges, la cour administrative d’appel de Nancy donne raison aux contribuables. Les juges constatent que ces derniers ont été dans l’impossibilité de louer leur appartement à compter de 2009 en raison des malfaçons affectant l’immeuble, malgré les diligences qu’ils ont accomplies avec les autres copropriétaires pour que les travaux de réhabilitation nécessaires à la réouverture de la résidence puissent être réalisés. Ils relèvent notamment que :

- le syndicat des copropriétaires de la résidence a intenté en 2012 une action en justice contre l’architecte, qui a été condamné en 2015 à indemniser les copropriétaires de leur préjudice matériel sur la base de factures attestant du montant des travaux engagés ;

- un arrêté du maire de la commune du 17 mars 2015 interdisant l’accès de la résidence au public confirme l’impossibilité de louer l’appartement les années précédentes ;

- le rapport d’un expert judiciaire rendu en 2018 atteste que la résidence était impropre à sa destination, ce qui la rendait inhabitable.

Les contribuables prouvent ainsi qu’ils ont accompli depuis 2009 les diligences nécessaires en vue de la location de leur appartement, rendue impossible par la fermeture de la résidence impropre à sa destination et dont la réouverture a été retardée en raison de la durée de l’expertise judiciaire. Dès lors qu’ils ne sont pas réputés s’en être réservé la jouissance, ils peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de ce bien ainsi que les frais de gestion y afférents.

À noter : le contribuable qui ne justifie pas des diligences exposées en vue de la remise en location d’un logement qui était devenu inhabitable après un séisme ne peut pas déduire le montant des travaux de remise en état de ses revenus fonciers (CE 15-11-1985 n° 45378).

Source : CAA Nancy 18-11-2021 n° 20NC00054